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12
2019
La déductibilité fiscale de travaux d’aménagement intérieur d’un bien immobilier

Une société civile immobilière (SCI), propriétaire d’un immeuble, y avait fait réaliser d’importants travaux (réfection des sols, modification des ouvertures extérieures, redistribution des surfaces, création d’appartements…). Des travaux qui avaient conduit à porter la surface totale des pièces et annexes de 190 m² à plus de 400 m². Fiscalement, la SCI avait déduit de son revenu brut le montant de ces dépenses d’amélioration du bien immobilier.

Suite à une vérification de comptabilité, l’administration fiscale avait réclamé à l’associé majoritaire (99,91 % des parts) de la SCI des cotisations supplémentaires d’impôt et de prélèvements sociaux après réintégration de la totalité des dépenses de travaux que la SCI avait déduite. En effet, selon le fisc, vu l’ampleur de l’opération, ces travaux devaient être considérés comme des travaux de reconstruction, et non pas d’amélioration de l’immeuble. Or ce type de travaux n’est pas, contrairement aux travaux d’amélioration, déductible du résultat de la SCI. Après avoir vainement tenté de faire annuler ces cotisations auprès de l’administration fiscale, l’associé de la SCI avait soumis le litige à la justice administrative.

Les juges du Conseil d’État ont alors souligné que ni les plans, ni les autres pièces produites par le gérant de la SCI, dont un certificat d’urbanisme de 1973 mentionnant une surface bâtie de 345 m² et des attestations de surface habitables établies postérieurement à la réalisation des travaux, ne permettaient d’établir que l’immeuble présentait, avant l’engagement des travaux, une surface habitable supérieure à celle mentionnée dans la déclaration H1 (déclaration recensant les constructions nouvelles et aidant à établir leur valeur locative cadastrale) souscrite en 1970.

La Haute juridiction administrative en a conclu que les travaux en question équivalaient, par leur importance, à une reconstruction de l’immeuble, dont le montant n’était pas susceptible d’être pris en compte pour la détermination des revenus fonciers de l’associé de la SCI.

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Je viens de changer d’activité professionnelle. Comme je ne suis plus placé sous le régime des travailleurs non salariés, j’envisage de transférer les capitaux figurant sur mon contrat retraite Madelin vers un Perp que je vais ouvrir pour l’occasion. Ce transfert aura-t-il des conséquences fiscales ?

Rassurez-vous, il n’y aura aucune conséquence fiscale liée au transfert de vos droits Madelin sur un Perp. Étant précisé, par ailleurs, que ce transfert ne remettra pas en cause la déductibilité des cotisations que vous avez versées sur votre contrat Madelin de l’assiette imposable de vos bénéfices. Autre information, la fiscalité applicable aux prestations versées lors du départ en retraite est identique sur les contrats Perp et sur les contrats Madelin. En revanche, si vous effectuez des versements sur votre Perp, ces versements ne seront pas fiscalisés de la même manière que ceux effectués sur un contrat Madelin.

Je suis propriétaire de plusieurs étangs. Ces étangs doivent-ils être inclus dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dont je suis redevable ?

Les biens immobiliers non bâtis tels que les étangs sont, en principe, imposables à l’IFI (sous réserve, bien entendu, que la valeur nette du patrimoine de l’intéressé soit supérieure à 1,3 M€). Toutefois, ils sont, à certaines conditions, exonérés d’IFI lorsqu’ils sont affectés à l’activité professionnelle principale du contribuable et lorsque cette activité revêt un caractère agricole. Ainsi, par exemple, des étangs affectés à une activité de pisciculture sont exonérés d’IFI.

En outre, lorsqu’ils sont donnés à bail à long terme à un exploitant, ces biens sont exonérés d’IFI à hauteur des trois quarts de leur valeur jusqu’à 101 897 € et à hauteur de la moitié au-delà de 101 897 €. Mieux, l’exonération est totale, quelle soit la valeur des biens, lorsqu’ils sont donnés à bail à long terme à un membre (proche) de la famille du propriétaire qui les utilise pour son activité principale.

Cette année, pour élire les membres du conseil d’administration de notre association, nous souhaitons remplacer le vote en assemblée générale par un vote par correspondance. Mais nous avons un doute sur sa faisabilité dans la mesure où les statuts associatifs ne prévoient pas cette possibilité. Qu’en est-il exactement ?

Si vos statuts sont muets sur cette modalité de vote, vous ne pouvez pas l’organiser ! En effet, le vote par correspondance ne peut être utilisé dans le cadre d’une assemblée générale que si les statuts de l’association le prévoient. Le vote par correspondance organisé alors que les statuts de votre association ne l’autorisent pas encourt le risque d’être contesté et annulé en justice. Il vous faut donc modifier les statuts.

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