Vous possédez plusieurs biens immobiliers et vous souhaitez dans le même temps faire baisser la pression fiscale. Pourquoi ne pas réaliser des travaux dans le but de créer du déficit foncier ? Une stratégie qui présente certains avantages.

Définition du déficit foncier

Les propriétaires bailleurs qui louent des logements nus déclarent leurs revenus locatifs dans la catégorie des revenus fonciers. Pour déterminer leur revenu imposable, les bailleurs peuvent déduire certaines charges qu’ils ont supportées dans le cadre de la location de leurs biens immobiliers.

Mais attention, cette déduction n’est pas possible lorsque le bailleur est imposé selon le régime « du micro-foncier ». Dans ce cadre, un abattement forfaitaire de 30 %, représentatif des charges, est appliqué aux revenus fonciers bruts. Autrement dit, le propriétaire doit, pour pouvoir imputer ses charges, relever du régime réel.

Après imputation de ses charges sur les revenus fonciers, si un résultat négatif apparaît, c’est-à-dire lorsque les charges sont supérieures aux recettes, le déficit foncier constaté peut, en principe, être imputé sur ses revenus imposables.

Les modalités d’imputation

Des règles bien particulières encadrent l’imputation des déficits fonciers sur les revenus des contribuables.

Ainsi, les déficits fonciers, provenant de dépenses déductibles (autres que les intérêts d’emprunt), par exemple des travaux d’amélioration, d’entretien ou de réparation, supportés au cours d’une année d’imposition s’imputent, en principe, sur le revenu global du propriétaire, dans la limite annuelle de 10 700 €.

Si le revenu global est insuffisant pour absorber le déficit foncier plafonné à 10 700 €, l’excédent est imputable sur les revenus globaux des 6 années suivantes.

Sachant que la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle qui provient des intérêts d’emprunt sont imputables sur les seuls revenus fonciers des 10 années suivantes.

Attention : l’imputation des déficits fonciers n’est définitivement acquise qu’à condition que le logement demeure affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la 3^e année suivant celle de l’imputation.

Cas particulier : lorsqu’un bien immobilier dont la propriété est démembrée est loué, l’usufruitier peut déduire de ses revenus fonciers imposables les charges portant sur ce logement.

Parallèlement, le nu-propriétaire ne peut, en principe, pas déduire les charges foncières afférentes à ce bien immobilier, dès lors qu’il n’en tire aucun revenu imposable.

Toutefois, il est admis, sous certaines conditions, à déduire certaines dépenses qu’il a effectivement supportées des revenus issus de ses autres propriétés.

Un doublement du plafond d’imputation pour les passoires thermiques

Afin de lutter contre les logements les plus énergivores (les fameuses passoires thermiques), les pouvoirs publics ont prorogé de 2 ans le dispositif de doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers (soit 21 400 € au lieu de 10 700 €) qui devait prendre fin au 31 décembre 2025. Rappelons que le doublement du plafond d’imputation est accordé sous certaines conditions :
- le déficit foncier doit être le résultat de dépenses de travaux de rénovation énergétique ;
- le logement doit passer d’une classe énergétique E, F ou G (DPE) à une classe de performance énergétique A, B, C ou D ;
- les dépenses de rénovation énergétique doivent être payées par le contribuable au plus tard le 31 décembre 2027.

Quelques exemples de charges pouvant être déduites de vos revenus fonciers• les dépenses d’amélioration ou de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location ;
• les intérêts et frais d’emprunt se rapportant à un emprunt contracté pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens immobiliers donnés en location ;
• les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge, frais d’une agence immobilière, frais de procédure liés à un contentieux...) ;
• les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire tels que la taxe foncière et certaines taxes annexes ;
• les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ ;
• les primes d’assurance se rapportant au bien immobilier loué.
Source : Bofip