Lors du renouvellement d’un bail commercial, le nouveau loyer demandé par le bailleur est plafonné, la hausse de ce loyer ne pouvant pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence (l’indice des loyers commerciaux ou l’indice des activités tertiaires, selon les cas) intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail venu à expiration.
Toutefois, le loyer d’un bail commercial renouvelé échappe à cette règle du plafonnement, notamment lorsque le bail expiré, bien que conclu pour une durée de 9 ans, s’est poursuivi par tacite prolongation pendant une période supérieure à 12 ans. Dans ce cas, le bailleur est donc en droit de demander une augmentation du loyer plus élevée que celle résultant de la variation de l’indice. On parle de déplafonnement du loyer.
Du coup, le locataire, qui demande au bailleur le renouvellement de son bail commercial, ne doit pas formuler cette demande trop tardivement. Car si sa demande de renouvellement prend effet alors que le bail a dépassé les 12 années, il ne peut pas bénéficier de la règle du plafonnement du loyer.
Ainsi, dans une affaire récente, un bail commercial, qui avait débuté le 30 juin 2000, s’était poursuivi par tacite reconduction au-delà du terme de 9 ans contractuellement prévu, donc au-delà du 30 juin 2009. Le 14 mai 2012, le locataire avait demandé au bailleur le renouvellement de ce bail. Ce dernier avait accepté le renouvellement, mais avait demandé que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative car, selon lui, la règle du plafonnement ne s’appliquait pas compte tenu de la durée du bail expiré. De son côté, le locataire avait fait valoir que cette règle s’appliquait bel et bien puisqu’il avait notifié au bailleur sa demande de renouvellement avant que la durée du bail tacitement prolongé n’ait atteint 12 années.
Une durée du bail expiré supérieure à 12 ansLes juges ont donné raison au bailleur. En effet, ils ont affirmé que le fait que le locataire puisse demander le renouvellement du bail à tout moment au cours de sa tacite prolongation n’implique pas que ce bail prenne fin à la date de cette demande. Car en cas de tacite prolongation, le nouveau bail débute à partir de l’expiration de la prolongation du bail précédent, cette date étant fixée, selon la loi, au premier jour du trimestre civil qui suit la demande de renouvellement.
Ainsi, dans cette affaire, le premier jour du trimestre civil qui avait suivi la demande de renouvellement était le 1er juillet 2012, date à laquelle le bail renouvelé avait donc débuté. Le bail expiré avait, quant à lui, duré du 30 juin 2000 au 30 juin 2012, donc 12 ans et un jour. La règle du plafonnement ne s’appliquait donc pas et le loyer du bail renouvelé devait être fixé au montant de la valeur locative.
